上半年楼市弱复苏 房企融资迎利好
2023-07-18 10:06:09
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中国商报（记者 周子荑）在系列利好政策刺激下，上半年房地产市场缓慢复苏。对房企而言，无论是销售、拿地还是融资都呈现出强分化的态势。未来，强者恒强或成为房地产市场的大趋势。
在系列利好政策刺激下，上半年房地产市场缓慢复苏。（中国商报记者 马文博/摄）
上半年楼市弱复苏
今年上半年，中央再次明确了房地产行业的支柱地位，并多次强调有效防范化解优质头部房企风险等，释放多重积极信号。各城市出台的房地产相关政策也以宽松为主。
在此背景下，房地产市场缓慢回暖。7月17日，国家统计局发布的数据显示，今年1—6月，全国商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%；商品房销售额63092亿元，同比增长1.1%。
与此同时，多个房地产研究机构发布了上半年房企销售排行榜。房企销售整体有所回暖，但速度较慢，百强房企格局分化加剧。
克而瑞研究机构发布的《2023上半年中国房地产企业销售top200排行榜》数据显示，上半年百强房企实现销售操盘金额30620.2亿元，同比微增0.2%。从整体来看，今年上半年，房地产市场有所修复，但在供需两端制约之下，市场和企业表现相对平淡，楼市复苏动能缓慢。
中指研究院发布的《2023年上半年中国房地产企业销售业绩排行榜》数据也显示，今年上半年，top100房企销售总额为35682.3亿元，同比微增0.1%，与去年同期基本持平，表明房企销售复苏不及预期。
在这其中，不同房企表现大相径庭：国企央企韧性较强，中小房企竞争力明显不足，房企格局分化加剧。中指研究院报告显示，从top50房企销售同比来看，央国企平均增长45.8%，稳健民企增长14.2%，混合所有企业增长7.7%，出险民企下降36.6%。
克而瑞报告显示，从不同梯队房企销售门槛值的变化来看，上半年top10房企的销售操盘金额门槛同比增长15.3%至890亿元，top20销售操盘金额门槛增长4.7%至368.6亿元。
销售排行榜位居前10的民营房企绿城对中国商报记者表示，今年上半年公司销售、投资成绩较好是基于对市场的深度研判下，不断夯实基础、蓄力发展的成果。2021年初，绿城就研判房地产行业已出现四大分化，即市场分化、产品分化、企业分化、资源分化。得益于精准的战略和前瞻性布局，绿城实现了稳健发展。
另一家销售表现较好的浙江区域房企滨江集团对中国商报记者表示，公司上半年业绩较好是因为其坚持长期主义，始终保持较强的产品力，这使得其产品拥有较高的客户忠诚度。
土地市场分化加剧
在楼市弱复苏的背景下，土地市场同样回暖缓慢。房企拿地整体仍偏谨慎，且多集中在一线城市或强二线城市的核心地块，分化明显。
诸葛数据研究中心监测数据显示，今年上半年，一线城市土地成交规模同比下跌25.9%，二线和三四线城市成交规模同比分别下跌36.3%和39%。一线城市韧性更强。
在土地出让金方面，一二线城市也表现较好。数据显示，今年上半年全国土地成交金额为9027.88亿元。其中，北京以1008.72亿元居土地出让金首位，杭州以890.72亿元居土地出让金第二，上海、广州两个一线城市紧随其后。
合硕地产机构首席分析师郭毅对中国商报记者表示，当前土地市场出现明显分化。房企拿地多集中在一线城市和经济发达的二三线城市，三四五线城市土地市场较为冷清。
从房企端拿地数据来看，国企央企是拿地的主力，拿地金额稳步增长，大型民企紧随其后，而其他房企拿地较少。
诸葛数据研究中心公布的数据显示，今年上半年，国企央企权益拿地金额占比为48.2%，其中，华润置地、保利发展、建发房产、招商蛇口以及越秀地产占据拿地金额top5；民营房企权益拿地金额占比为34.5%，同比增长了9.6个百分点，其中，绿城中国、滨江集团、万科以及龙湖集团的扩储步伐出现明显加快迹象，上半年权益拿地金额均超百亿元。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对中国商报记者表示，房企拿地呈现两极分化，去年销售业绩好的国企和龙头民企拿地意愿较高，因为其去年和今年上半年的去化情况较好，急需补库存；央企的拿地节奏比较稳定；剩下的众多房企拿地意愿不高。
房企融资迎利好
防范化解房企风险是今年房地产政策的主线。年初，央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，明确要落实好金融16条及“第二支箭”政策；住建部也强调要支持优质国企、民企改善资产负债状况。同时，reits试点加快推进，证监会启动不动产私募投资基金试点工作。
刚刚过去的6月融资端各项利好政策再次来袭。6月初，证监会表示将加大股债融资、并购重组、reits等产品创新和制度供给；6月底，住建部表示要鼓励引导金融机构参与城市建设和更新。
在一系列利好政策下，今年以来，房企融资端随之打开。今年3月，房企境内发债规模创下2022年以来月度新高；今年6月，80家典型房企的融资总量为460.82亿元，环比增加45.8%。
值得注意的是，分规模来看，大型房企发债减速，中间力量型房企融资提速，小规模房企迎来了部分融资机会。诸葛数据研究中心报告显示，从各阵营房企的表现来看，今年上半年，300亿—1000亿元规模房企境内发债同环比均呈上涨态势；3000亿元以上房企发债规模同环比下降最为显著；100亿元以下房企境内发债规模虽略低于去年同期，但较去年下半年有了超10%的增长。
同时，“第三支箭”的股权融资政策加速落地。不久前，福星股份、中交地产、保利发展、大名城四家房企再融资项目申请获证监会注册生效。据不完全统计，今年上半年，共有25家上市房企拟通过股权融资方式募集资金，其中5家企业已获得证监会的批准。
北京住宅房地产业商会会长黎乃超对中国商报记者表示，“第三支箭”的加速落地和金融16条的延续对房企而言是巨大利好。这意味着中央层面对房企稳健发展是支持和鼓励的，能给房企带来巨大信心。
中骏集团对中国商报记者表示，今年以来，房地产市场信心逐渐修复，公司将聚焦“重建信心、重建信用”，以颠覆性思维突破困局，回归更有序的生产经营；滨江集团也提出，对下半年的房地产市场很有信心。但不可否认，当前房地产市场仍有一些不确定因素，因此公司对市场持有谨慎乐观的态度。
郭毅表示，无论是从销售、拿地还是从融资层面来看，大型国企央企以及稳健的民企都是主力。未来房地产行业发展的大趋势是强者恒强。房企要实现稳健增长，需要打造包括营销能力、招采能力和对区域市场的理解能力等在内的综合竞争力。
绿城表示，当前的房地产市场处于深度调整期，呈现点状分化、区域分化、高能级和低能级城市分化几个态势，且分化程度不断加剧。未来房地产行业门槛将提升，房企的产品力服务力交付力将不断升级。
刚刚发布债务重组方案的出险房企中国奥园对中国商报记者表示，相信未来更多支持性措施将陆续出台，推动行业和整体经济稳定发展。公司在推进重组复牌的同时，会继续苦修内功开源节流，确保项目开发建设和顺利交付，加快销售回款。